le 16 novembre 2016

Les services communs dans les nouvelles résidences services : Décret du 26 Octobre 2016

Rappel sur l’article 14 de la loi du 28 décembre 2015 relative à l'adaptation de la société au vieillissement applicable aux résidences services en copropriété  Le décret d’application du 26 octobre 2016, entré en vigueur le 1^er novembre 2016.

Le décret du 26 octobre 2016 intervient en application de la loi du 28 décembre 2015 relative à l'adaptation de la société au vieillissement qui a instauré de nouvelles règles de copropriété dans les résidences-services, jusqu’à présent soumises aux textes issus de la loi ENL de 2006. Afin de permettre aux résidences déjà en place de substituer ces nouveaux textes à ceux issus de la loi ENL de 2006, la loi du 28 décembre 2015 , par le biais de l'article 91 oblige, le syndic à inscrive chaque année à l’ordre du jour de l’assemblée générale, la question de la mise en conformité du règlement de copropriété avec certaines des nouvelles dispositions, prise à la majorité prévue à l'article 26 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

Résidences-services en copropriété : les modifications apportées par la loi du 28 décembre 2015

Pour mémoire, dans les résidences services de « première génération », définies comme un ensemble de logements privatifs permettant aux occupants de bénéficier de services spécifiques mutualisés pour l'ensemble des occupants, les résidents doivent s’acquitter des charges, liées au appartements, auxquelles s’ajoutent les charges de copropriété classiques.

Les charges de services sont assimilées à des charges de copropriété et tous les copropriétaires doivent les régler, sans tenir compte de l’utilisation réelle des équipements ou des services par chacun.

La loi du 28 décembre 2015, en son article 14, a entièrement réécrit les articles 41-1 et suivants de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965.

• Elle prévoit notamment que seuls les services spécifiques non individualisables peuvent être fournis par le syndicat des copropriétaires

Doivent être dissocié,

-Les services non individualisables qui viennent pour les résidences dont le règlement de copropriété a été déposé après le 28 juin 2016 et pour celles qui ont choisies d’adhérer aux nouveaux textes, d’être définis par le décret du 26 octobre dernier,

-Les services spécifiques individualisables, que chaque résidence pourra définir, souscrits par les occupants auprès de prestataires tiers, dont les textes ont précisés que le délai de préavis, préalable à la résiliation de ces contrats ne pourra excéder un mois.

Ainsi le règlement de copropriété peut :

• étendre l'objet d'un syndicat de copropriétaires à la fourniture aux occupants de l'immeuble de services spécifiques et qui, du fait qu'ils bénéficient par nature à l'ensemble de ses résidents, ne peuvent être individualisés (L. 10 juill. 1965, art. 41-1 mod.) ;

Les charges afférentes aux services non individualisables sont des charges communes générales réparties en fonction de l’utilité que ces services présentent à l’égard de chaque lot (L. n° 65-557, art. 10, al. 1er), à l’inverse des dépenses afférentes aux prestations individualisées qui ne constituent pas des charges de copropriété.

La création ou la suppression de services non individualisables relèvent de la majorité qualifiée de l’article 26 de la loi de 1965.

• prévoir l'affectation de certaines parties communes à la fourniture, aux résidents, de services spécifiques individualisables (il doit alors préciser la charge des dépenses d'entretien et de fonctionnement liées à ces parties communes et sa répartition) (L. 10 juill. 1965, art. 41-2 mod.).

Les conditions d'utilisation par les tiers des parties communes destinées à des services spécifiques individualisables sont fixées dans une convention stipulée à titre gratuit (Commodat, en application des règles du prêt à usage prévues par le Code civil). Cette convention est conclue pour une durée qui ne peut excéder cinq ans renouvelable (L. 10 juill. 1965, art. 41-3 mod.).

L'assemblée générale des copropriétaires choisit, sur proposition du conseil syndical, à la majorité de l'article 25, voire, de l'article 25-1, les prestataires appelés à fournir les services spécifiques individualisables et approuve la convention passée avec eux (L. 10 juill. 1965, art. 41-4 mod.).

Les modifications du règlement de copropriété emportant désaffectation des parties communes affectées aux services mentionnés à l'article 41-3 sont prises à la majorité prévue à l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965(L. 10 juill. 1965, art. 41-5 mod.).

Le conseil syndical obligatoire, peut recevoir délégation de l'assemblée générale pour la gestion courante des services spécifiques. Sans délégation reçue de l’Assemblée, il donne son avis sur les projets des conventions, en surveille l'exécution et présente un bilan chaque année à l'assemblée générale (L. 10 juill. 1965, art. 41-6 créé). 

• En parallèle, au sein des résidences services, a été créé un conseil des résidents, instance consultative, réuni par le syndic, au moins une fois par an, avant la tenue de l'assemblée générale des copropriétaires.

Ce conseil est informé et donne son avis notamment sur les besoins de création ou de suppression de services.

Pour sa bonne information, il est remis à tout futur locataire ou acheteur d'un lot dans la résidence, un compte-rendu des réunions du conseil des résidents  (L. 10 juill. 1965, art. 41-7 créé).

Le décret du 26 octobre 2016 publié au Journal officiel du 28 octobre 2016 précise :

• les catégories de services spécifiques non individualisables susceptibles d'être fournis par le syndicat des copropriétaires.

Ces catégories de services sont :

• l'accueil personnalisé et permanent des résidents et de leurs visiteurs ;
• la mise à disposition d'un personnel spécifique attaché à la résidence, éventuellement complétée par des moyens techniques, permettant d'assurer une veille continue de la sécurité des personnes et la surveillance des biens ;
• le libre accès aux espaces de convivialité et aux jardins aménagés.

Ces services non individualisables sont fournis par des prestataires avec lesquels des conventions sont établies.

Ces conventions prévues au deuxième alinéa de l'article 41-1 de la loi du 10 juillet 1965 doivent notamment préciser :

• leur durée
• les conditions de leur renouvellement et de leur dénonciation ;
• les modalités de surveillance par le conseil syndical de leur exécution ;
• les conditions de communication par le prestataire des documents relatifs à cette exécution ;
• l'objet et les conditions financières de la fourniture du ou des services ainsi que les conditions matérielles et financières d'occupation des locaux de la résidence.

• L’organisation du conseil des résidents

 Le conseil des résidents, qui est notamment chargé d’émettre des avis, spécialement sur le besoin de créer ou de supprimer un service, rassemble les personnes demeurant à titre principal dans la résidence.

Le décret du 26 octobre 2016 précise que « sont considérées comme demeurant à titre principal dans la résidence pour faire partie du conseil des résidents, les personnes qui y occupent un logement au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle ou raison de santé, ainsi que leur conjoint ou partenaire pacsé. »

Pour permettre au conseil des résidents de se réunir de sa propre initiative, une demande de convocation est adressée au syndic par des résidents représentant au moins trente pour cent du nombre total des lots d'habitation composant la résidence.

Dans tous les cas où le conseil des résidents doit se réunir, le syndic avertit ses membres des lieux, date et heure de la réunion au moins un mois à l'avance par un affichage à l'emplacement prévu à cet effet au sein de la résidence.

Cet emplacement doit être visible et accessible. Le document affiché rappelle les conditions de participation à la réunion.

L'ordre du jour de la prochaine assemblée générale est communiqué par le syndic au conseil des résidents par affichage à l'emplacement mentionné au moins sept jours avant la réunion du conseil, après anonymisation des documents contenant des informations à caractère personnel.

Le conseil est présidé par un résident élu au scrutin secret à la majorité des votants.

En cas de partage des voix, le candidat le plus âgé est déclaré élu.

Le syndic préside en cas de carence.

Pour lire le décret publié au Journal Officiel, cliquez sur ce lien : residences-decret-du-26-octobre-2016.pdf