le 06 janvier 2017

Diagnostic technique global et carnet d’entretien

Un décret du 28 décembre 2016, dont les dispositions sont entrées en vigueur le 1er janvier 2017, précise les compétences requises pour le tiers qui réalise le diagnostic technique global de la copropriété et enrichit le contenu du carnet d’entretien.. Par Gabriel Neu-Janicki, Cabinet Neu-Janicki contact@neujanicki.com  35, avenue d’Eylau 75116 Paris Téléphone : 01.47.83.90.90 Télécopie : 01.77.71.26.89

Aux termes des articles L. 731-1 à L. 731-5 du code de la construction et de l’habitation (issus de la loi Alur et en vigueur depuis le 1er janvier 2017), l’assemblée générale d’un syndicat des copropriétaires peut décider de réaliser un diagnostic technique global pour tout immeuble à destination partielle ou totale d’habitation.

Et, à compter de cette même date, toute mise en copropriété d’un immeuble construit depuis plus de dix ans est obligatoirement précédée d’un tel diagnostic.

Son élaboration permet d’assurer l’information des copropriétaires sur la situation générale de l’immeuble et, le cas échéant, peut déboucher sur l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux.

Insérant dans le code de la construction et de l’habitation les articles D. 731-1 à D. 731-3, le décret du 28 décembre 2016 précise les compétences requises par le tiers susceptible de réaliser ce diagnostic.

Selon le nouveau texte, ce tiers, qui peut être une personne physique, une personne morale ou un groupement doté de personnalité juridique, doit justifier que des employés, des membres du groupement ou lui-même s’il s’agit d’une personne physique possèdent les compétences requises sur :

• les modes constructifs traditionnels et contemporains, tant en gros œuvre qu’en second œuvre ;
• les bâtiments, les produits de construction, les matériaux de construction, les équipements techniques ;
• les pathologies du bâtiment et de ses équipements ;
• la thermique des bâtiments et les possibilités d’amélioration énergétique et de réhabilitation thermique et leurs impacts potentiels notamment acoustiques ;
• la terminologie technique et juridique du bâtiment, dans son acception par l’ensemble des corps d’état, en rapport avec l’ensemble des domaines de connaissance mentionnés ci-dessus ;
• les textes législatifs et réglementaires traitant de l’habitat et de la construction, en particulier les normes de sécurité et d’accessibilité, règlement sanitaire départemental, ainsi que les notions juridiques de la copropriété et les relations légales ou contractuelles entre le syndicat des copropriétaires et les prestataires d’entretien des équipements communs ;
• la gestion financière des copropriétés permettant d’analyser les contrats d’entretien et d’estimer la capacité d’investissement du syndicat et des copropriétaires ;
• les équipements nécessaires au bon déroulement de la mission.

Ce tiers doit également, pour des employés, des membres du groupement ou lui-même s’il s’agit d’une personne physique, présenter la copie d’un diplôme sanctionnant une formation du niveau de l’enseignement postsecondaire d’une durée minimale de trois ans ou d’une durée équivalente à temps partiel dans le domaine des techniques du bâtiment, ou la copie d’un titre professionnel, ou l’attestation d’inscription au tableau d’un ordre professionnel reconnu dans le domaine de l’immobilier, ou d’une certification de qualification professionnelle de niveau équivalent.

Il doit par ailleurs attester sur l’honneur de son impartialité et de son indépendance tant à l’égard du syndic (sauf s’il a obtenu l’autorisation de l’assemblée générale dont il est question à l’article 18 de la loi de 1965), qu’à l’égard des fournisseurs d’énergie et des entreprises intervenant sur l’immeuble et les équipements sur lequel porte le diagnostic.

On retiendra également du décret du 28 décembre 2016 qu’il enrichit le contenu du carnet d’entretien prévu au décret n° 2001-477 du 30 mai 2001 lorsqu’un diagnostic technique global existe.

En effet, ce carnet d’entretien doit indiquer la liste des travaux jugés nécessaires à la conservation de l’immeuble en précisant les équipements ou éléments du bâtiment concernés par ces travaux ainsi que l’échéancier recommandé.

Décret n° 2016-1965 du 28 décembre 2016 relatif aux modalités de réalisation du diagnostic technique global des immeubles à destination partielle ou totale d’habitation relevant du statut de la copropriété