le 30 octobre 2017

Résidences services « deuxième génération » : Attention au choix de l’exploitant !

Un arrêt protégeant les intérêts des investisseurs.

Alors que des propriétaires de lots en résidences-services se trouvent désarmés face aux changements de conditions de location imposés par les locataires exploitants, une décision de la Cour de cassation renverse la vapeur. Les juges viennent de condamner un exploitant d'une résidence seniors pour avoir résilié le bail au bout de 3 ans seulement.

Lors d'un investissement dans une résidence-services, le bien acheté est loué à un exploitant par un bail commercial. La bonne exécution de ce contrat pendant la durée de l'investissement est cruciale pour le bailleur qui, non seulement, perçoit ainsi des loyers permettant de rembourser le crédit mais bénéficie aussi du statut de loueur en meublé non professionnel. En principe, le bail commercial ne peut être conclu pour une durée inférieure à 9 ans mais le locataire peut toutefois donner congé à l'issue d'une période de 3 ans, (sauf convention contraire et sauf pour les résidences de tourisme pour lesquelles il est prévu un bail ferme de 9 ans).

Dans l'affaire soumise à la Cour de Cassation, des investisseurs ayant acquis des biens immobiliers dans une résidence pour personnes âgées avaient consenti un bail de neuf ans à l'exploitant avec une faculté de résiliation à chaque période triennale. Mais au terme de la première période triennale, l'exploitant donnait déjà congé aux investisseurs ! Selon les juges, la conclusion des baux s'inscrivait dans une opération de défiscalisation connue de l'exploitant, lequel n'ignorait pas que le régime fiscal du LMNP des investisseurs serait compromis en cas de cessation de la location. Le locataire a ainsi manqué à son devoir de loyauté contractuelle en insérant dans les baux la faculté de donner congé au terme de la première période triennale et en utilisant cette clause. Par conséquent, l'exploitant est condamné à indemniser les bailleurs de leurs préjudices.