le 26 juillet 2017
Le dispositif Loueur Meublé Non Professionnel permet à un investisseur d’acquérir un bien meublé afin de le louer à un tiers. Il s’agit d’un support parfaitement adapté pour anticiper la retraite. En effet, l’investisseur disposera de revenus maximisés durant plus de 20 ans. Quid des résidences services en LMNP ?
Dans son article ci-dessous, tiré de son site internet http://www.jpm-copro.com/ Monsieur Jean-Pierre MANTELET, membre du conseil syndical des Hespérides des Jardins de la Fontaine à Nîmes nous invite à la réflexion.
Résidences services en LMNP : un modèle économique en difficulté
LMNP pour loueur en meublé non professionnel ; il s’agit bien de copropriétés, mais les copropriétaires sont liés par bail commercial à un exploitant qui a l’exclusivité de la gestion locative des lots et par ailleurs la charge des services fournis aux locataires. Le contrat comporte généralement l’assurance d’un rendement locatif précis. Les destinations de ces résidences sont variées, de la résidence de tourisme à l’EPHAD, en passant par des résidences hôtelières, pour étudiants ou personnes âgées.
Le contentieux dans cette branche va en croissant. Il s’agit en premier lieu des loyers impayés aux copropriétaires par l’exploitant gestionnaire. En second lieu les gestionnaires exigent de plus en plus fréquemment la réduction des loyers revenant aux copropriétaires. Dans les cas les plus graves le gestionnaire abandonne son activité en profitant d’une clause de résiliation triennale figurant dans certains des baux commerciaux.
L’expérience montre que les biens ont été acquis à des prix excessifs générant des loyers aussi excessifs. La crise est passée par là. Les sociétés les plus réputées sont parfois en difficulté. D’où la déconvenue des conseillers en gestion de patrimoine qui ont été nombreux dans le passé à vanter les avantages de ce mécanisme. Les préjudices financiers actuels sont d’autant plus sensibles que les plus anciennes résidences exigent des travaux de ravalement et surtout de modernisation des installations techniques.
Au final les copropriétaires n’ont d’autre choix que d’accepter la réduction des loyers car la revente des biens concernés est difficile. Elle implique la constatation d’une perte sensible sur le prix d’achat initial.
Ces résidences doivent être distinguées des résidences services en copropriété classiques où le syndicat assure la fourniture des services. Les copropriétaires conservent alors la maîtrise de la gestion. 30/08/2016
JPM-COPRO
DROIT ET PRATIQUE DE LA COPROPRIÉTÉ
Jean-Pierre MANTELET DES Droit privé ©